El creador del primer REIT argentino habló con La Derecha Diario: desregulación, alquileres y por qué el ladrillo está barato.
Beltrán Briones, cofundador y presidente de Grupo Briones, es una de las caras más reconocibles del real estate argentino: entregó más de una decena de edificios en la Ciudad de Buenos Aires y Estados Unidos, conduce el podcast El Club del Ladrillo y escribió el best seller El Método Briones. En junio se puso al frente del proyecto más ambicioso de su carrera junto a Juan Ignacio Abuchdid, número uno del Grupo IEB: el primer REIT (Real Estate Investment Trust) de la historia argentina, aprobado por la Comisión Nacional de Valores y en plena cotización en BYMA bajo el ticker $REIT. En entrevista exclusiva para La Derecha Diario, Briones desmenuza cómo un instrumento que en Estados Unidos existe desde 1960 recién ahora pudo aterrizar en el país.
La colocación primaria cerró en $66.327 millones —unos US$45 millones— con 3.452 inversores, muy por encima de los US$15 millones que sus impulsores esperaban al arrancar. En la conversación, Briones habla del rol que jugaron la estabilización macroeconómica, el fin del cepo y la desregulación del mercado de capitales impulsada por la CNV; explica por qué considera que la derogación de la ley de alquileres fue determinante para que el vehículo sea viable; sostiene que el ladrillo porteño quedó rezagado frente al resto de los activos argentinos; y advierte qué pasaría con el mercado si el próximo ciclo político decide volver todo para atrás.
«Las ALyCs trabajaban de arbolitos»: por qué el REIT no existió antes
Para Briones, la respuesta a por qué el país tardó más de sesenta años en tener su primer REIT hay que buscarla en los incentivos que generaba el modelo anterior. Las ALyCs —las viejas sociedades de bolsa— se beneficiaron durante años del cepo cambiario y hacían negocio con la compraventa de dólar MEP, mientras la volatilidad macroeconómica ofrecía oportunidades enormes en bonos y acciones del Merval.
«Las ALyCs trabajaban de arbolitos y hoy las ALyCs ya no hacen eso», resume. Sin esa renta fácil, el sector tuvo que ingeniárselas: «Empiezan a aparecer este tipo de productos innovadores que a los inversores les encanta y que no existían en la Argentina».
El desarrollador atribuye el cambio directamente al programa económico en curso. «En el gobierno actual de Javier Milei, por la estabilidad macroeconómica, la estabilización de la inflación, el superávit fiscal, entre muchos otros indicadores macroeconómicos que mejoraron, te permiten empezar a pensar productos distintos», señala. El REIT, define, es un asset class nuevo: compra propiedades y permite estar expuesto al ladrillo a través del mercado de capitales, regulado por la CNV, con cotización en Bolsa y liquidez diaria.
US$45 millones y 3.452 inversores: la demanda que estaba tapada
El triple de lo previsto. Briones lee el exceso de demanda como la confirmación de que había un ahorro sin canal: existía apetito por invertir en ladrillos, pero con un ticket más chico que el que exige el mercado tradicional.
El número que usa para ilustrarlo es contundente: el precio promedio de escritura en la Ciudad de Buenos Aires ronda los US$150.000. «Acá vos podés comprar y estar expuesto a una cartera diversificada de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires desde mil pesos», contrasta.
A eso le suma la ventaja que, para él, define al instrumento frente al departamento propio: «El día que querés vender tu posición lo podés hacer en el mercado secundario». Con real estate tradicional, en cambio, hay que poner la propiedad a la venta y atravesar un proceso «mucho más engorroso y mucho más costoso para el inversor».
La desregulación de la CNV: «está buenísimo lo que hicieron»
Consultado sobre el paquete desregulatorio del organismo —autorización automática para fondos cerrados, incluidos los inmobiliarios, y baja del umbral patrimonial del inversor calificado—, Briones es preciso y no se cuelga un mérito ajeno: el REIT aprobó su prospecto antes de que ese régimen entrara en vigencia.
«Nosotros no llegamos a agarrar esa autorización automática para fondos cerrados», aclara. Pero celebra la medida sin reservas: «Igual la medida es buenísima y bienvenida sea para que existan más productos en el mercado de capitales. Está buenísimo lo que hicieron».
«Suena populista, pero es verdad»: el ladrillo desde mil pesos
La palabra democratización le genera pruritos, aunque no la esquiva. «Decir democratización del real estate suena populista, pero es verdad», admite.
Ley de alquileres: «fue nefasta» y su derogación, «una de las mejores medidas de este gobierno»
Es el tramo más duro de la entrevista. El fondo vive de la renta, y Briones no tiene matices sobre la normativa kirchnerista que reguló el mercado locativo: «La derogación de la ley de alquileres fue una de las mejores medidas que tuvo este gobierno».
Su balance del resultado: aumentó la oferta y, si bien los alquileres subieron en términos nominales, lo hicieron por debajo de la inflación, con lo cual cayeron en términos reales. Además, dice, se firmaron más contratos en blanco y mejoró la rentabilidad de los propietarios que operaban formalmente.
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Sobre la ley original no deja lugar a interpretaciones: «La ley de alquileres fue nefasta, perjudicó mucho al mercado, hizo que se aumente el precio de los alquileres, hizo que muchos propietarios dejen de alquilar en negro y de alguna manera hizo que este rubro se vuelva aún más informal. La ley de alquileres fue un fracaso y la derogación fue muy buena».
El corolario es directo sobre el propio producto: «El REIT con la ley de alquileres sería muchísimo menos rentable, así que eso también ayudó a que ahora se pueda crear».
Contra quién compite: el dólar abajo del colchón
Durante décadas el ahorrista argentino eligió entre el dólar, el plazo fijo y el departamento. Briones tiene claro cuál es su rival: «Competimos, yo creo, contra el dólar».
Su lectura es que el billete perdió el atractivo que tenía frente a gobiernos que emitían y devaluaban. «No es el caso de Javier Milei, no es el caso de este gobierno», afirma. Del plazo fijo dice que muchas veces rinde tasa real negativa. Y advierte sobre los dólares guardados en la caja de seguridad: «Todos los días están perdiendo poder de compra», tanto porque el tipo de cambio no acompaña a la inflación en pesos como por la inflación estadounidense, que ubica en torno al 3,5% anual.
Como facilitadores del pasaje del colchón al mercado menciona la Ley de Inocencia Fiscal, que habilita depósitos de hasta US$700.000 sin documentación de respaldo, y la liberación de los fondos del blanqueo.
Un punto que le interesa despejar: aunque la cuotaparte cotiza en pesos, la operatoria está dolarizada. «Los alquileres están en dólares», explica, y el dinero que todavía no fue invertido en inmuebles también se mantiene en esa moneda. «Realmente, como esto es real estate, se maneja todo en dólares». La distribución de rentas se hace en pesos, aunque el inversor puede suscribir en cualquiera de las dos monedas.
«El precio de las propiedades está barato»
El cronograma del fondo obliga a tener un tercio del patrimonio invertido a los 12 meses y más del 75% a los 24. Briones lo asume como una señal deliberada: «Me comprometo a invertir el dinero en propiedades porque creo que van a subir fuerte».
Su tesis es que el ladrillo quedó rezagado frente a todos los demás activos del ciclo. Según los números que maneja, en la era Milei las acciones se multiplicaron por cinco y los bonos por tres, mientras el real estate subió apenas 25%. A eso le suma la comparación con el salario: los sueldos medidos en dólares habrían aumentado 200% contra ese mismo 25% de las propiedades.
Del lado de la oferta ve el otro tramo de la pinza: el costo de construcción se disparó, cada vez se construye menos y hay menos metros cuadrados nuevos en la Ciudad de Buenos Aires, aun cuando el crédito hipotecario volvió «en una pequeña medida». Y agrega la comparación regional: Buenos Aires, dice, está mucho más barata que otras capitales latinoamericanas, «mientras que Buenos Aires es por lejos la mejor ciudad de Latinoamérica».
Qué necesita la Argentina para que esto no se revierta
La última pregunta apunta al riesgo político. Briones responde con una lista de consensos que, para él, deberían quedar fuera de la disputa partidaria: no emitir dinero «a lo loco», no gastar más de lo que ingresa, y aceptar que «la ley de alquileres es una estupidez, no funcionó y derogarla fue muy positivo».
«Ciertos consensos básicos que, independientemente de quién gobierne —kirchnerismo, liberalismo, el PRO—, ciertas cosas no se toquen», plantea. Y suma el capítulo de seguridad jurídica: «No puede haber expropiaciones, no puede haber pesificaciones asimétricas, no puede haber un Plan Bonex».
El escenario contrario lo describe sin dramatismo pero con claridad: si mañana se vuelve para atrás, «el mercado de capitales va a perder market cap, mucha gente saca su dinero del sistema y decide ahorrarlo de forma informal».
De todos modos, no es el futuro que anticipa. «Yo no veo ese escenario. Yo creo que el oficialismo está haciendo un buen trabajo y, si hoy fuesen las elecciones, yo lo veo reelecto», cierra. Y arriesga una proyección para el mercado que conoce: si esa tesis se confirma, «la suba puede llegar a ser muy, muy, muy pronunciada en el valor de los inmuebles».
